Agréments & garanties
MIPA
BD Star inscrit au Mauritius Institute of Professional Accountants
FSC Agréé
Partenaire titulaire de licence Financial Services Commission
EDB Partenaire
Relation directe avec l'Economic Development Board depuis 2012
Ex-Deloitte
Didier Laroussinie — 40+ ans d'expertise en fiscalité internationale
Programmes éligibles au permis de résidence
L'acquisition d'un bien immobilier à Maurice peut vous ouvrir les portes de la résidence permanente pour vous et votre famille.
Investissement min : 375 000 $
Droits d'enregistrement : 10%
Une approche
audité et sécurisée
Contrairement aux agences classiques, Vanille Immobilier agit comme votre conseil exclusif. Nous auditons les promoteurs et les garanties financières avant de vous proposer un bien.
Audit promoteur
Vérification des antécédents et de la solidité financière.
Validation GFA
Garantie Financière d'Achèvement systématique.
Sourcing Off-Market
Accès à des pépites avant leur mise sur le marché.
Gestion locative
Mise en place et suivi via notre pôle BD Star.
Investir dans l'immobilier à Maurice
Maurice offre un cadre juridique sécurisé et une fiscalité exceptionnelle pour les investisseurs immobiliers étrangers.
Le Property Development Scheme (PDS)
Le PDS est le principal dispositif permettant aux étrangers d'acquérir un bien immobilier à Maurice. Il remplacé depuis 2015 les anciens schémas IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme). Un projet PDS doit comprendre au minimum 6 unités résidentielles et être développé sur un terrain d'au moins 0,4220 hectare (1 arpent). Le promoteur doit obtenir l'approbation de l'Economic Development Board (EDB) et respecter des critères stricts de qualité architecturale, d'aménagement paysager et de services aux résidents (sécurité, conciergerie, entretien). L'investissement minimum est de 375 000 USD (seuil relevé en 2024), et l'acheteur ainsi que ses personnes à charge obtiennent automatiquement un permis de résidence à Maurice, valable tant qu'il reste propriétaire du bien.
Le Smart City Scheme
Les Smart Cities sont des projets urbains d'envergure combinant espaces résidentiels, bureaux, commerces, espaces verts et équipements communautaires. Conçues pour attirer les investisseurs internationaux et les entreprises innovantes, les Smart Cities offrent un cadre de vie moderne inspiré des meilleurs standards internationaux. Les étrangers peuvent y acquérir des appartements ou des villas à partir de 375 000 USD, avec le même avantage de permis de résidence que le PDS. Les projets phares incluent Moka Smart City (développé par le groupe ENL), Cap Tamarin et Beau Plan. Les résidents d'une Smart City bénéficient souvent d'infrastructures premium : fibre optique, espaces de coworking, écoles internationales et centres sportifs.
Conditions d'achat pour les étrangers
Un étranger (non-citoyen mauricien) ne peut acquérir un bien immobilier à Maurice que dans le cadre d'un schéma approuvé par l'EDB : PDS, Smart City, G+2 (appartement en copropriété de 2 étages minimum au-dessus du rez-de-chaussée) ou IHS (Invest Hotel Scheme). Le seuil d'investissement minimum est de 375 000 USD pour les PDS et Smart Cities, tandis que les G+2 n'ont pas de seuil minimum mais ne donnent pas accès au permis de résidence en dessous de ce montant. L'acquisition est soumise à des droits d'enregistrement de 5 % pour les biens résidentiels, portés à 10 % depuis la Finance Act 2024 pour les transactions supérieures à certains seuils. Un notaire mauricien doit obligatoirement intervenir pour la rédaction de l'acte de vente.
Investissement locatif et rendement
L'investissement locatif à Maurice offre des rendements bruts attractifs, généralement compris entre 4 % et 7 % selon la localisation et le type de bien. Les locations saisonnières (Airbnb, Booking) dans les zones touristiques comme Grand Baie ou Flic-en-Flac peuvent générer des rendements supérieurs, jusqu'à 8 à 10 % en haute saison (octobre à avril). L'avantage majeur est l'absence totale de taxe sur les plus-values immobilières à Maurice : vous revendez votre bien sans aucun impôt sur la plus-value réalisée. Les revenus locatifs sont imposés au taux standard de 15 %, avec possibilité de déduire les charges d'entretien, de gestion et d'amortissement.
Permis de résidence via l'immobilier
L'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur minimale de 375 000 USD dans un schéma PDS, Smart City ou IHS donne automatiquement droit à un permis de résidence pour l'acheteur, son conjoint et ses enfants à charge de moins de 24 ans. Ce permis est valable tant que le bien reste la propriété de l'investisseur. Il permet de vivre, travailler et scolariser ses enfants à Maurice. Après 10 ans de résidence continue, il est possible de demander la résidence permanente (Permanent Résidence Permit). Les titulaires d'un permis de résidence bénéficient de la fiscalité avantageuse de Maurice : flat tax de 15 %, absence de taxe sur les plus-values, absence de droits de succession et convention de non double imposition avec la France.
Financement bancaire à Maurice
Les banques mauriciennes (MCB, SBM, AfrAsia, ABC Banking) proposent des financements immobiliers aux non-résidents, généralement à hauteur de 50 à 70 % de la valeur du bien. Les taux d'intérêt varient entre 5 % et 7 % pour les prêts en USD ou EUR, et entre 6 % et 9 % pour les prêts en MUR. La durée maximale est de 20 à 25 ans. Les dossiers sont évalués sur la base des revenus mondiaux de l'emprunteur. Il est également possible de financer l'acquisition depuis la France via un prêt hypothécaire sur un bien existant ou via un crédit Lombard.
Zones prisées pour investir à Maurice
Chaque région de Maurice à ses atouts. Voici les zones les plus recherchées par les investisseurs internationaux.
Grand Baie
Capitale touristique du nord, Grand Baie est la zone la plus prisée pour l'investissement locatif. Ambiance cosmopolite, restaurants, boutiques de luxe et proximité des plus belles plages (Trou aux Biches, Mont Choisy, Péreybère). Les prix des appartements PDS démarrent autour de 400 000 USD, tandis que les villas IRS/PDS haut de gamme peuvent dépasser 2 millions USD. Rendement locatif estimé : 5 à 7 %.
Tamarin & Rivière Noire
La côte ouest attire une communauté d'expatriés séduite par le climat sec, les couchers de soleil spectaculaires et la proximité du Morne Brabant (patrimoine UNESCO). Tamarin offre un cadre de vie authentique avec surf, dauphins et montagne. Les projets PDS y sont nombreux, avec des prix démarrant à 380 000 USD pour un appartement et 600 000 USD pour une villa. Le développement du Black River Business Park renforcé l'attrait de la zone.
Flic-en-Flac
Station balnéaire populaire de la côte ouest, Flic-en-Flac est prisée pour ses longues plages de sable blanc et son lagon turquoise. La zone attire une forte demande locative, tant touristique que résidentielle. Les appartements en G+2 sont accessibles à partir de 150 000 USD, ce qui en fait une porte d'entrée abordable pour l'investissement immobilier à Maurice. La proximité de Quatre Bornes et de la Cybercité d'Ébène offre un accès rapide aux zones d'emploi.
Moka & Bagatelle
Située dans les hauteurs du plateau central, Moka est devenue le pôle business et résidentiel le plus dynamique de l'île grâce au projet Moka Smart City. Le complexe Bagatelle (plus grand centre commercial de l'océan Indien), les espaces de coworking, les écoles internationales et les parcs naturels en font un lieu de vie complet. Les prix des appartements Smart City démarrent à 200 000 USD, et les maisons entre 400 000 et 1 million USD.
Bel Ombre
Au sud de l'île, Bel Ombre incarne le luxe discret et la nature préservée. Le domaine Heritage (golf 18 trous, spa, réserve naturelle de Frédérica) abrite des villas d'exception dans un écrin de verdure face à l'océan. Les prix des villas PDS démarrent à 800 000 USD et peuvent atteindre 5 millions USD pour les propriétés les plus exclusives. Idéal pour les investisseurs cherchant calme, prestige et rendement locatif premium via les marques hôtelières affiliées.
Pointe d'Esny & Blue Bay
Le sud-est de Maurice, avec le parc marin de Blue Bay et les plages immaculées de Pointe d'Esny, offre un cadre naturel exceptionnel. Cette zone, moins développée que le nord et l'ouest, représente une opportunité pour les investisseurs visionnaires. Les prix sont encore relativement accessibles et la demande locative est en croissance constante. Des projets PDS de qualité y voient le jour, portés par la beauté des lieux et la proximité de l'aéroport international.
Fiscalité immobilière à Maurice
Un cadre fiscal parmi les plus avantageux au monde pour les investisseurs immobiliers.
Taxe foncière
Aucune taxe foncière annuelle à Maurice. Vous ne payez pas d'impôt sur la détention de votre bien, contrairement à la France (taxe foncière) ou aux États-Unis (property tax).
Taxe d'habitation
Aucune taxe d'habitation à Maurice. Que le bien soit votre résidence principale ou secondaire, aucune contribution locale n'est due pour le simple fait d'y habiter.
Plus-values : 0 %
Il n'existe aucun impôt sur les plus-values immobilières à Maurice. La totalité du gain réalisé lors de la revente vous revient, quel que soit le délai de détention du bien.
Droits de succession : 0 %
Maurice n'applique aucun droit de succession. La transmission de votre patrimoine immobilier à vos héritiers se fait sans aucune ponction fiscale, un avantage considérable pour la planification patrimoniale.
Processus d'achat immobilier à Maurice
De la première visite à la remise des clés, voici les étapes clés d'une acquisition immobilière réussie.
Sélection et visite
Nous identifions les biens correspondant à vos critères (budget, zone, type de schéma) et organisons les visites. Chaque bien est préalablement audité par notre équipe : vérification du promoteur, de la GFA (Garantie Financière d'Achèvement), du titre de propriété et des autorisations EDB.
Réservation et offre d'achat
Une fois le bien choisi, vous signez une lettre de réservation accompagnée d'un dépôt de garantie (généralement 10 % du prix). Ce dépôt est versé sur un compte séquestre chez le notaire. L'offre précise les conditions suspensives éventuelles (obtention de financement, approbation EDB).
Due diligence et vérifications
Notre équipe réalise un audit complet : vérification du titre de propriété au Bureau des Hypothèques, conformité du projet aux normes EDB, analyse des comptes du promoteur, vérification des permis de construire et des certifications environnementales. Cette étape dure généralement 4 à 8 semaines.
Acte de vente notarié
L'acte de vente est rédigé par un notaire mauricien (obligatoire). Les droits d'enregistrement sont de 5 % du prix de vente pour les biens résidentiels. Les frais de notaire représentent environ 1 à 2 % supplémentaires. L'acte est signé en présence des deux parties et enregistré au Registrar Général's Department.
Demande de permis de résidence
Pour les acquisitions de 375 000 USD et plus dans un schéma PDS ou Smart City, la demande de permis de résidence est déposée simultanément auprès de l'EDB. Le délai de traitement est de 4 à 6 semaines. Le permis couvre l'acquéreur, son conjoint et ses enfants à charge.
Remise des clés et gestion
Pour les biens en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), la livraison intervient à la date prévue au contrat. Nous organisons la réception du bien, le procès-verbal de livraison et, si vous le souhaitez, la mise en gestion locative via notre pôle BD Star Management Services.
FAQ — Immobilier à Maurice
Les questions les plus fréquentes de nos clients sur l'investissement immobilier à Maurice.
Un étranger peut-il acheter librement un bien à Maurice ?
Non, un étranger ne peut acheter qu'au sein d'un schéma approuvé par l'EDB : PDS, Smart City, G+2 ou IHS. L'achat d'un terrain nu ou d'une maison individuelle hors schéma est interdit. Cette réglementation protège le marché immobilier local tout en offrant un cadre sécurisé aux investisseurs internationaux.
Quel est le seuil minimum d'investissement pour obtenir un permis de résidence ?
Depuis la Finance Act 2024, le seuil minimum est de 375 000 USD (contre 500 000 USD auparavant pour l'IRS). Ce seuil s'applique aux PDS, Smart City et IHS. Les appartements en G+2 n'offrent un permis de résidence que si le montant atteint ce seuil. Le permis est valable tant que vous restez propriétaire du bien.
Y a-t-il des frais annuels de copropriété ?
Oui, la plupart des projets PDS et Smart City comportent des charges de copropriété mensuelles couvrant la sécurité, l'entretien des espaces communs, la piscine, le jardin et la conciergerie. Ces charges varient de 200 à 800 USD par mois selon le standing du projet. Dans les IRS haut de gamme, elles peuvent atteindre 1 500 USD par mois.
Peut-on revendre son bien librement ?
Oui, la revente est libre et sans contrainte de durée de détention. Il n'y a aucune taxe sur la plus-value réalisée. Le nouvel acquéreur étranger doit respecter les mêmes conditions d'achat (schéma approuvé, seuil minimum). Les droits d'enregistrement à la revente sont à la charge de l'acheteur.
Comment fonctionne la gestion locative à distance ?
Notre pôle BD Star Management Services assure la gestion complète de votre bien : recherche de locataires, état des lieux, encaissement des loyers, maintenance et reporting mensuel. Nous gérons aussi bien la location longue durée que la location saisonnière (Airbnb, Booking). Les frais de gestion représentent généralement 10 à 15 % des revenus locatifs.
La convention fiscale France-Maurice protège-t-elle les investisseurs français ?
Oui, la convention de non double imposition entre la France et Maurice (signée en 1980, révisée en 2011) évite la double taxation. Les revenus immobiliers de source mauricienne sont imposés à Maurice (15 %) et bénéficient d'un crédit d'impôt en France. Les plus-values immobilières ne sont pas taxées à Maurice. Un conseil en fiscalité internationale est recommandé pour optimiser votre situation.
