L'Investissement Immobilier à l'Île Maurice : Guide Complet 2025
PDS, Smart City, G+2, résidence par investissement, fiscalité, nouvelles règles 2024-2025 : tout ce qu'il faut savoir avant d'investir dans l'immobilier à Maurice.
Didier Laroussinie
Expert-Comptable — Fiscaliste
Sommaire
- Pourquoi l'investissement immobilier à Maurice séduit encore en 2025
- Qui peut acheter un bien immobilier à Maurice et dans quelles conditions ?
- Les grands types de projets immobiliers : PDS, Smart City, IRS/RES, G+2
- Résidence par investissement : transformer un bien en titre de séjour
- Nouvelles règles 2024-2025 : paiement en roupies, enregistrement et Land Transfer Tax
- Fiscalité mauricienne : ce que doit savoir un investisseur
- Acheter, oui… mais comment choisir son projet immobilier ?
- Vivre à Maurice : ce qu'il y a derrière la carte postale
- Lien entre immobilier et création d'entreprise
- Les risques et les erreurs classiques à éviter
- Pourquoi se faire accompagner et comment Vanille Stratégie peut vous aider
1. Pourquoi l'investissement immobilier à Maurice séduit encore en 2025
Si Maurice reste aussi attractive, ce n'est pas seulement parce que les plages sont belles. C'est parce qu'en toile de fond, on trouve un cocktail assez rare : stabilité politique, État de droit, bilinguisme anglais/français, infrastructures modernes, secteur financier sophistiqué et fiscalité raisonnable.
La plupart des investisseurs combinent trois motivations : la recherche d'un placement patrimonial dans une monnaie alternative (roupie mauricienne), dans une zone géographique différente de l'Europe ; la volonté de se créer une porte de sortie ou un plan B : résidence ou retraite à Maurice, scolarisation des enfants, télétravail depuis l'océan Indien ; l'optimisation globale : profiter d'une fiscalité plus douce sur les revenus et les structures sociétaires, tout en restant dans un pays encadré par des standards internationaux.
2. Qui peut acheter un bien immobilier à Maurice et dans quelles conditions ?
La première distinction à faire est simple : citoyen mauricien d'un côté, non-citizen de l'autre. Les Mauriciens peuvent acheter pratiquement partout, dans tous les types de biens.
Pour un étranger, c'est plus encadré mais très clairement organisé. En tant que non-citizen, vous pouvez acheter : un bien dans un scheme approuvé par l'EDB (Economic Development Board) : Property Development Scheme (PDS), Smart City Scheme, IRS/RES anciens, Invest Hotel Scheme (IHS) ; un appartement G+2 (Ground+2), c'est-à-dire dans un immeuble d'au moins 2 niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, avec un prix minimum de 6 millions MUR.
💡 Seuils d'investissement à retenir
375 000 USD: seuil minimum d'investissement dans un bien PDS, Smart City, IRS/RES ou IHS pour obtenir un permis de résidence pour vous et votre famille.
6 millions MUR: prix minimum pour l'achat d'un appartement G+2 par un non-citizen. Depuis le Budget 2021/22, un achat G+2 d'au moins 375 000 USD rend également éligible au permis de résidence.
3. Les grands types de projets immobiliers : PDS, Smart City, IRS/RES, G+2
3.1 PDS : le resort résidentiel nouvelle génération
Le Property Development Scheme (PDS) est le successeur des anciens IRS/RES. C'est le dispositif emblématique des domaines résidentiels haut de gamme ouverts aux étrangers. Un PDS, c'est en général un vaste domaine structuré : villas ou appartements, piscines, club house, services de conciergerie. Le projet est validé par l'EDB.
Pour un investisseur, un PDS permet d'acheter une résidence de standing, de bénéficier au-delà de 375 000 USD d'investissement d'un permis de résidence pour soi et sa famille, et souvent de mettre le bien en location saisonnière ou long terme via une gestion intégrée.
3.2 Smart City : vivre, travailler et investir dans une « ville dans la ville »
Les Smart Cities sont de grandes zones mixtes qui combinent logements, bureaux, commerces, écoles, cliniques, espaces verts, zones de loisirs. Investir dans une Smart City, c'est par exemple acheter un appartement ou une townhouse à proximité immédiate de votre futur bureau ou de l'école de vos enfants. Là encore, un investissement d'au moins 375 000 USD dans une unité éligible donne droit à un residence permit.
3.3 IRS/RES, IHS : les anciennes générations encore bien vivantes
Les programmes IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme) ne sont plus ouverts à de nouveaux projets, mais les biens existants continuent à se revendre. Le Invest Hotel Scheme (IHS), quant à lui, permet d'acheter une suite ou une chambre d'hôtel avec usage limité par an.
3.4 G+2 : les appartements en copropriété
Le régime Ground+2 (G+2) permet à un étranger d'acheter un appartement dans un immeuble de minimum deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, pour un prix d'au moins 6 millions MUR, avec l'autorisation de l'EDB. Depuis le Budget 2021/22, un achat G+2 d'au moins 375 000 USD rend éligible à un permis de résidence.
4. Résidence par investissement : transformer un bien en titre de séjour
Le principe en 2025 est simple : vous investissez au moins 375 000 USD dans un bien résidentiel éligible (PDS, Smart City, IRS/RES, IHS résidentiel, G+2) ; vous remplissez les conditions (fonds venant de l'étranger, approbation EDB, conformité KYC/AML) ; un residence permit vous est accordé, valable aussi longtemps que vous restez propriétaire du bien.
Ce permis autorise à vivre à Maurice à plein temps. Il peut être complété par un permis d'occupation ou de travail si vous dirigez une société locale ou exercez une activité professionnelle.
5. Nouvelles règles 2024-2025 : paiement en roupies, enregistrement et Land Transfer Tax
5.1 85 % du prix en roupies mauriciennes
Lorsque vous achetez en tant que non-citizen un bien résidentiel sous IRS, RES, IHS, PDS ou Smart City, vous devez désormais : transférer vos fonds depuis l'étranger en devise forte (USD, EUR, etc.) ; payer 85 % du prix de vente en roupies mauriciennes (MUR) au promoteur ; régler les 15 % restants soit en devise, soit en MUR.
Pour les biens de plus de 750 000 USD, les textes prévoient en outre que les premiers 750 000 USD doivent être payés avec vos fonds propres en devise transférée de l'étranger, tandis que le surplus peut être financé par un emprunt local.
5.2 Droits d'enregistrement et Land Transfer Tax à 10 %
Les droits d'enregistrement pour les non-citizens qui achètent un bien résidentiel sont passés de 5 % à 10 % du prix. La Land Transfer Tax (LTT) — payée par le vendeur — est également fixée à 10 % de la valeur de transfert. Maurice reste officiellement un pays sans impôt sur les plus-values pour les biens détenus comme actifs de capital.
⚠️ Attention : nouveaux droits d'enregistrement à 10 %
Depuis les réformes 2024-2025, les droits d'enregistrement pour les non-citizens ont doublé, passant de 5 % à 10 %. La Land Transfer Tax est également à 10 %. Intégrez ces coûts dans votre budget d'acquisition dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.
6. Fiscalité mauricienne : ce que doit savoir un investisseur
6.1 Impôt sur le revenu des particuliers
Un résident fiscal mauricien est imposé sur ses revenus mondiaux ; un non-résident est imposé uniquement sur ses revenus de source mauricienne. Les taux d'impôt sur le revenu sont progressifs, avec des tranches à 10 %, 12,5 % et 15 % selon les niveaux de revenus, puis des contributions spécifiques sur les très hauts revenus (Fair Share Contribution).
6.2 Résidence fiscale : les seuils de 183 et 270 jours
Présence à Maurice au moins 183 jours dans l'année fiscale (1er juillet – 30 juin), ou présence d'au moins 270 jours cumulés sur l'année en cours et les deux précédentes, ou domicile mauricien avec permanence du foyer.
6.3 Impôt sur les sociétés et régime « offshore »
Le taux de base est de 15 % d'impôt sur les sociétés. Pour certaines activités, un régime de Partial Exemption permet de réduire la base imposable de 80 %, ramenant le taux effectif à 3 % sur ces flux qualifiés.
7. Acheter, oui… mais comment choisir son projet immobilier ?
La bonne question n'est pas « Où est le meilleur rendement absolu ? », mais « Quel projet correspond à ma manière de vivre et d'investir ? ». Si votre priorité est de vivre à Maurice tranquillement, la priorité numéro un ne sera pas le rendement locatif, mais la qualité de vie. Si votre priorité est la rentabilité, vous regarderez davantage la tension locative, la facilité à trouver des locataires sérieux, les charges de copropriété.
8. Vivre à Maurice : ce qu'il y a derrière la carte postale
C'est aussi apprendre à gérer une double culture (francophone et anglophone), s'habituer à l'administration mauricienne, se familiariser avec le système de santé (cliniques privées, assurances), choisir un système scolaire pour les enfants (écoles françaises homologuées, écoles internationales, école mauricienne bilingue).
9. Lien entre immobilier et création d'entreprise
Le pays encourage la création de sociétés. Pour des activités tournées vers l'international, la création d'une Global Business Company (GBC) se fera via la Financial Services Commission. La fiscalité (15 % nominal, 3 % effectif sur certains revenus étrangers grâce au Partial Exemption) est un atout, à condition de respecter les exigences de substance et de gouvernance.
10. Les risques et les erreurs classiques à éviter
Première erreur : acheter uniquement sur la base d'images sans lire les textes récents. Deuxième erreur : ignorer la fiscalité. Troisième erreur : croire qu'une création de société offshore se fait sans exigence. Dernière erreur : imaginer que vivre à Maurice consistera à recréer une mini-France au soleil.
11. Pourquoi se faire accompagner et comment Vanille Stratégie peut vous aider
Réussir un investissement immobilier à l'île Maurice en 2025 ne consiste plus seulement à choisir une jolie villa dans un catalogue. Il s'agit de naviguer dans un environnement juridique et fiscal devenu plus sophistiqué.
Sources :
EDB Mauritius (Economic Development Board) · MRA (Mauritius Revenue Authority) · Non-Citizens (Property Restriction) Act · Finance Act 2024-2025 — National Assembly of Mauritius
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque situation est unique — contactez nos experts pour une analyse personnalisée.