Le Smart City Scheme, instauré par l'Investment Promotion Act de 2015 et encadré par les Smart City Scheme Guidelines de l'Economic Development Board (EDB), constitue l'un des vecteurs d'investissement les plus structurants à Maurice. Depuis notre cabinet, nous accompagnons régulièrement des investisseurs francophones dans l'analyse de ces projets, qui combinent immobilier résidentiel, infrastructures commerciales et avantages réglementaires.
Les principales Smart Cities opérationnelles ou en cours de développement sont Mon Trésor (sud), Moka Smart City (centre, développée par ENL Property), Cap Tamarin (ouest), Mont Choisy Le Parc (nord, développée par le groupe Mon Choisy) et Heritage Smart City à Bel Ombre (sud-ouest, portée par le groupe Rogers). Chacune offre un mix résidentiel, commercial et de loisirs, avec des niveaux de maturité différents. Moka est la plus avancée, avec des bureaux livrés, un centre commercial (Bagatelle) et un campus universitaire déjà opérationnels.
L'un des attraits majeurs du Smart City Scheme réside dans l'éligibilité au permis de résidence pour les acquéreurs non-citoyens. L'achat d'un bien résidentiel d'une valeur minimale de 375 000 USD dans une Smart City certifiée donne droit à un Résidence Permit pour l'acheteur et sa famille. Ce seuil est identique à celui du Property Development Scheme (PDS), mais les Smart Cities offrent souvent un environnement urbain plus intégré, avec services de proximité, bureaux et espaces de coworking.
Sur le plan fiscal, les développeurs de Smart Cities bénéficient d'un taux réduit d'impôt sur les sociétés et d'exonérations sur les droits d'enregistrement. Pour l'investisseur acquéreur, la fiscalité mauricienne standard s'applique : pas de taxe sur les plus-values immobilières (sauf en cas de revente dans les trois ans, où une taxe de spéculation peut s'appliquer), pas d'impôt sur la fortune, et un taux d'imposition plafonné à 15 % sur les revenus locatifs. La Registration Duty est fixée à 5 % pour les non-citoyens, payable lors de l'acquisition.
Les rendements locatifs varient sensiblement selon la localisation et le type de bien. Dans notre expérience, les appartements meublés à Moka ou Mont Choisy génèrent des rendements bruts de l'ordre de 4 % à 6 % en location longue durée. La location saisonnière, via des plateformes comme Airbnb (dont l'usage est réglementé par la Tourism Authority), peut porter ce rendement à 7 % ou 8 % en haute saison, mais avec une gestion plus intensive et des taux d'occupation variables.
Un point de vigilance que nous soulevons systématiquement : la revente de biens dans les Smart Cities reste un marché relativement étroit. La liquidité n'est pas comparable à celle d'un marché immobilier européen mature. Nous conseillons à nos clients d'envisager un horizon d'investissement d'au moins cinq à sept ans et de ne pas compter exclusivement sur la plus-value de revente. La qualité du développeur, la viabilité du plan directeur et l'existence d'infrastructures déjà livrées sont des critères de sélection déterminants.
Notre cabinet réalise des analyses de faisabilité sur ces programmes, incluant la simulation fiscale, l'évaluation du rendement net après charges et la vérification de la conformité du projet auprès de l'EDB. Si vous envisagez un investissement immobilier à Maurice dans le cadre du Smart City Scheme, contactez-nous pour un accompagnement sur mesure.