La Finance Act 2025 a profondément remanié les conditions d'acquisition immobilière pour les non-citoyens à l'île Maurice. Ce que nous observons depuis notre cabinet, c'est que beaucoup d'investisseurs francophones n'ont pas encore mesuré l'ampleur de ces changements. Voici notre décryptage terrain.
C'est le changement le plus significatif : la possibilité pour les étrangers d'acquérir un bien en dehors des régimes approuvés (IRS, RES, PDS, Smart City) pour un minimum de 500 000 USD est supprimée. Tout investissement immobilier par un non-citoyen doit désormais s'inscrire dans un régime encadré par le gouvernement. Dans notre pratique quotidienne à Port-Louis, nous constatons que cette suppression a pris de court plusieurs investisseurs qui avaient des projets en cours.
À compter du 1er juillet 2026, les droits d'enregistrement pour les non-citoyens achetant sous les régimes IRS, RES, PDS, Smart City, IHS et Ground+2 passent de 5 % à 10 % de la valeur du bien. Sur un bien PDS à 500 000 USD, cela représente un surcoût de 25 000 USD. Il faut être prudent ici : certains promoteurs tentent de minimiser cet impact dans leurs projections financières.
Autre nouveauté majeure : toute revente par un non-citoyen d'un bien acquis sous les régimes EDB sera soumise à une taxe de transfert foncier de 10 % sur la valeur du bien, à partir du 1er juillet 2026. Ce point est crucial et pourtant rarement abordé dans les guides d'investissement : il modifie substantiellement le calcul de rentabilité à la revente.
Malgré ce durcissement, trois régimes restent ouverts. Le PDS (Property Development Scheme) propose des résidences de standing avec services — c'est le régime le plus utilisé par nos clients francophones. Le Smart City Scheme concerné des projets urbains intégrés combinant logement, bureaux et commerces. Le Ground+2 permet d'acquérir des appartements dans des immeubles d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, accessibles à partir de 6 millions de roupies mauriciennes (environ 120 000 EUR). L'acquisition d'un bien d'une valeur minimale de 375 000 USD dans un régime approuvé ouvre toujours droit à un permis de résidence.
Les entrepreneurs que nous accompagnons doivent intégrer trois éléments dans leur réflexion : premièrement, les investisseurs déjà en réflexion ont intérêt à finaliser avant juillet 2026 pour bénéficier des droits à 5 %. Deuxièmement, le calcul de rentabilité locative doit désormais intégrer la taxe de transfert de 10 % à la sortie. Troisièmement, le Ground+2 devient une option sérieuse pour les budgets plus modestes. Notre cabinet accompagne régulièrement des investisseurs sur ces acquisitions immobilières — contactez-nous pour une analyse adaptée à votre projet et votre calendrier.